انواع قرار داد های مشارکت در ساخت و باید ها و نباید های آن

قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن از دشوارترین و پیچیده ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاههای دادگستری می باشد و بعضا بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اختلاف نظرهای جدی مشاهده میشود.

بنابراین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد. هرگونه اشتباه در این مسیر میتواند باعث بروز خسارات کلان و غیرقابل جبران شود.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت چیست

برای این قرارداد ها طبق قانون انواع متخلفی وجود دارد که طبق قانون به شرح آن ها می پردازیم:

1-    ، طرف نخست زمینی را ارائه می‌دهد و طرف دوم هزینه‌های ساخت بنا را قبول می‌کند؛ در این نوع می‌تواند قیمت زمین و امثالهم در قرارداد ذکر نشود و فقط طرف مجری طرح تعهد می‌کند که ساختمان را با کیفیتی مشخص و در زمان معیّن تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک می‌شوند.

2-    قرارداد مشارکت در ساخت، عقد به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود، یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت سهمی به طرف سازنده منتقل شود؛ مثلا ممکن است توافق شود که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی، یک دانگ به طرف سازنده منتقل گردد.

3-    نوع سوم عبارت است از توافق بر اینکه اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالکِ زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت بدهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.

4-    نوع دیگری نیز وجود دارد که در آن ممکن است از ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را آغاز کند.

باید ها و نباید ها مشارکت در ساخت :

1-     اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.

2-     تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شودولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.

3-     برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

4-     پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود.

5-     انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده  نباید فراموش شود.

6-     انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

7-     حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

8-     کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد.

9-     برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود.

10-  توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.

11-  به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب  ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

12-  برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

13-  اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

14-  در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

15-  حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.

16-  مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

17-  حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود.

18-  مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.

19-  قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

20-  موضوع هارد شیپ  (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

21-  برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

22-  مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می باشد.

23-  واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.

24-  کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد.

25-  پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود.

26-  قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

27-  تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

28-  تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

29-  در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید.

30-  تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و... مشخص شود.

31-  تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM  فراموش نشود.

32-  هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

33-  از تنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.

34-  مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود.

35-  قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.

36-  محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

37-  اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.

38-  تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می­دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان­هایی که آرشیتکت می­سازد­ بسیار گران­تر از سازه­های بنّایی است.

39-  در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

40-  ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.

41-  تقسیم­نامه ­بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.

42-  انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.

43-  انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

44-  حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

45-  کیفیت سازه­ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.

46-  برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی­الطرفین تعیین شود.

شما میتوانید برای تنظیم قرارداد تخصصی مشارکت در ساخت از علم و تجربه یک متخصص حقوقی کمک بگیرید و این نکته را همیشه به یاد داشته باشید که تنظیم قرارداد تخصصی توسط متخصص حقوقی با تجریه، گارانتی برای آینده مشارکت و حفظ سرمایه شما خواهد بود.