گاهی اوقات افراد هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروانه ساخت، با دستور عقب نشینی ساختمان مواجه میشوند.
این اتفاق زمانی رخ میدهد که در نقشههای آینده شهرداری، تصمیم برای تعریض (پهن کردن) معابر آن منطقه وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحله اجرا نشده است.
این مسئله به خصوص درباره ملکهایی که در کوچههای باریک قرار دارند اتفاق میافتد. در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد.
ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید ملک میکنند و پس از مدتی متوجه میشوند که آن منطقه در محدوده طرحهای نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیانهای بسیاری میشوند.
در این نوشتار سعی شده قانون مربوط به عقب نشینی ساختمان به طور دقیق بررسی شود.
جبران خسارت عقب نشینی ساختمان
قانون به شهرداری اجازه میدهد طرحهای نوسازی و بهینهسازی معابر را اجرا کند.
این به این معنا می باشد که افراد به ناچار باید با شهرداری همکاری کنند و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرحهای عمرانی قرار دهند.
اما برای پیشگیری از ضرر و زیان ناشی از عقبنشینی، باید به نکات زیر توجه لازم را داشته باشیم :
هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرحهای عمرانی مالکی را ناچار به تسلیم ملک خود کرده و یا به ملک خسارتی وارد میکند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.
در صورت وارد شدن خسارت به ساختمان، کارشناسان میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین میکنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
در مورد خسارت به زمین، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را در تصرف خودش در می آورد، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته میشود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد.
شهرداری برای مالکانی که با طرحهای عمرانی همکاری میکنند و بخشی از ملک خود را برای اجرای این طرحها از دست میدهند، مزایایی در نظر گرفته است.
در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
برخی مواقع افراد از طرحهای شهرداری مطلع می شوند و قبل از اجرای طرحها، خود به تخریب و بازسازی بنا میپردازند.
در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقبنشینی ملک میکنند؛ در این حالت که پیش می آید شهرداری نه فقط وظیفهای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود.
البته ممکن است به این دلیل که مالک برای بازسازی شهر اقدام داوطلبانه داشته باشد و هماهنگی با طرحهای شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این خصوص وجود نخواهد داشت.
اطلاع رسانی لزوم عقبنشینی ساختمان
قبل از اینکه طرحهای شهرداری به مرحله اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرحهای نوسازی، در نشریات عمومی اعلام میشود؛ به علاوه شهرداری برای همه مالکانی که تمام یا بخشی از ملک آنها در محدوده طرح قرار گرفته است، نامههایی ارسال میکند.
از طریق این نامهها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه میشوند. در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه و با مالکان صحبت میکنند.
خرید ملک دارای عقب نشینی
برای افراد بسیاری اتفاق میافتد که ملکی را خریداری میکنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامهها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه میشوند.
برای جلوگیری از وقوع چنین مسائلی باید به نکات زیر توجه شود:
لازم است قبل از خرید ملک به شهرداری منطقهای که ملک در آنجا واقع شده مراجعه و اطلاعات لازم کسب شود.
داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقبنشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت گرفته و وضعیت ملک در طرحهای حال و آینده شهرداری، هنگام خرید بسیار مهم است.
در قوانین حقوقی کشور ما در هنگام فوت یک شخص قوانینی در جهت توزیع و تقسیم اموال وی به وراث آن شخص تنظیم شده است.
وانین حقوقی کشور ما در هنگام فوت یک شخص قوانینی در جهت توزیع و تقسیم اموال وی به وراث آن شخص تنظیم شده است.
واژه ارث در معنای حقوقی آن رسیدن تمامی اموال منقول و غیرمنقول شخص متفوی به وراث آن شخص پس از تسویه بدهی و دیون شخص متفوی است.
بدین معنا که اگر طلبی از شخص متفوی وجود داشته باشد قبل از اقدام به تقسیم ارث آن طلب باید پرداخت و رضایت طلبکار جلب شود و یا اگر شخص متفوی دارای وصیت نامه ای تحت عنوان وقف بخشی از مال خود باشد، ابتدا وقف باید انجام و سپس تقسم ارث صورت پذیرد. مهریه زوجه نیز در صورت پرداخت نشدن آن در هنگام فوت شخص متفوی اگر توسط زوجه درخواست شود جز دیون متفوی محسوب میشود که باید پرداخت و بعد از آن تقسیم انجام شود.
افراد بسته به رابطه ای که با شخص فوت شده دارند، در شرایط متفاوت و مقادیر متفاوت از ارث سهم میبرند.
طبقه بندی وراث چگونه است؟
وراث در قانون حقوقی تقسیم سهم الارث در طبقات مختلفی دسته بندی میشوند.
در اولین طبقه از دسته بندی های مشخص شده وراث، پس از تسویه بدهی و دیون متفوی از اموال منقول و غیرمنقول باقی مانده، والدین فرزندان و فرزندان فرزندان قرار میگیرند.
در طبقه دوم از این دسته بندی خواهران و برادران و فرزندان خواهران و فرزندان برادان و اجداد قرار میگیرند و در طبقه سوم از این دسته بندی خواهران و برادارن والدین و فرزندان آن ها قرار میگیرند.
نحوه تعلق ارث به طبقات گفته شده به صورت ترتیبی است؛ بدین معنا که در صورت زنده بودن افراد طبقه اول طبقه دوم از ارث سهمی نمیبرند و در صورت زنده بودن طبقه دوم افراد طبقه بعدی یعنی سوم از ازث محروم میشوند و در صورت فقدان تمامی طبقات گفته دادگاه در مورد اموال شخص متفوی تصمیم گیری میکند.
انحصار وراثت به چه معناست؟
به مراحل مشخص نمودن وراث و میزان سهم الارث هر یک از آن ها از اموال متفوی انحصار وراثت گفته میشود.
امکان تصرف در مال متفوی تا قبل از پرداخت هزینه های مربوط به کفن و دفن وی و همچنین پرداخت دیون وی و عمل به وصایای آن امکان پذیر نمیباشد، پس لازم است پس از انجام تمامی مراحل گفته شده اقدام به انحصار وراثت انجام شود.
این اقدام توسط یکی از افراد ذینفع یا و نماینده ای مشخص شده از سوی وراث با مراجعه به یکی از مراکز شورای حل اختلاف نزدیک به آخرین محل سکونت شخص متفوی انجام میشود.
اگر آخرین محل سکونت متفوی شهر تهران باشد، باید به یکی از مراکز شورای حل اختلاف تهران و با مشورت با بهترین وکیل تهران اقدام به عمل کرد.
مدارک مورد نیاز جهت این اقدام عبارت اند از: گواهی فوت، اسامی وراث و کارت ملی آن ها، استشهاد محلی و گواهی امضای شهود.
بعد از جمع آوری این مدارک و تسلیم آن ها به شورای حل اختلاف این اداره با انتشار آگهی تحت عنوان حصر وراثت از افراد میخواهد تا اگر وصیت نامه ای از شخص متفوی دارند و یا از وی طلبکار هستند اقدامات لازم را انجام دهند.
پس از انتشار این آگهی در صورت مراجعه نکردن هیچ شخصی انحصار وراثت انجام میشود.
در اولین مرحله از انحصار وراثت با مراجعه به اداره ثبت احوال شناسنامه شخص متفوی باطل و گواهی فوت وی صادر میشود.
بعد از این مرحله و صادر شدن گواهی انحصار وراثت تصرف در مال متفوی امکان پذیر است و وراث با گواهی انحصار وراثت میتوانند، جهت تقسیم اموال به دادگاه مراجعه نمایند.
برای تعلق گرفتن ارث به افراد در ابتدا باید وارثیت آن ها توسط دادگاه تایید و بعد از آن میزان سهم الارث آن ها مشخص شود.
در این مرحله در صورت بروز هر مشکلی میتوان از مشاوره حقوقی بهره برد و با یک وکیل ارث مشورت کرد.
تخصص و تجربه وکیل در این مورد از اهمیت بالایی برخوردار است، پس لازم است با بهترین و متخصص ترین وکلا در این زمینه مشورت نمایید.
اگر اموال موروثی در تصرف برخی وراث باشد، چه باید کرد؟
پس از تقسیم اموال ما ترک بین وراث، اگر اموال منقولی که به یکی از وراث تعلق میگیرد، در تصرف وارث دیگری باشد، در اینصورت وارث اول که مال به او به ارث رسیده است میتواند دعوی خود را به طرفیت وارث دوم در رابطه با درخواست سهم الارث مطرح نماید.
اگر اموال غیر منقولی که به یکی از وراث تعلق میگیرد در تصرف وارث دیگری باشد، در اینصورت وارث اول که مال به او به ارث رسیده است، میتواند دعوی خلع ید را مطرح نماید.
مالیات بر ارث چگونه است؟
به ارث بر اساس قانون درصدی از مالیات نیز تعلق میگیرد و پرداخت این مالیات پیش شرط امکان تقسیم و تحویل آن به وراث است.
یکی از افراد ذینفع و یا نماینده ای از طرف وراث باید فهرستی از اموال منقول و غیرمنقول متفوی را به اداره دارایی برده و بعد از مشخص شدن میزان مالیات تعلق گرفته به اموال و پرداخت آن امکان تقسیم مابقی مال به دست میآید.
میزان این مالیات درخصوص اموال غیرمنقول متفوی ۵ درصد و در خصوص اموال منقول وی ۲ درصد است.
چه کسانی از ارث محروم هستند؟
اگر شخصی دارای فرزند نامشروع باشد، آن فرزند از پدر و مادر خود ارث نمیبرد.
قاتل شخصی که میتواند موروث مقتول باشد از ارث سهمی نخواهد داشت.
در شرایط کفر، یعنی اگر مذهب شخص متوفی با وارث متفاوت باشد.
در شرایط لعان نیز محرومیت از ارث وجود دارد.
در لعان زن و شوهر امکان رجوع وجود نخواهد داشت، اما در لعان اولاد و ولد امکان رجوع است.
نحوه تعلق ارث به افراد چگونه است؟
در ارث زن و شوهر، اگر مرد فوت کند و زن از مرد فوت شده دارای فرزند باشد یک چهارم اموال متوفی به وی تعلق میگیرد.
در صورتیکه زن از مرد فوت شده دارای فرزند باشد یک هشتم اموال متفوی سهم الارث زن خواهد بود.
در صورتیکه مرد دارای چند همسر باشد؛ در صورتیکه در زمان فوت زن ها در عقد دائمی وی باشند به هر یک از آن ها یک هشتم ارث شوهر تعلق میگیرد.
در صورتیکه زن فوت کند، اگر دارای اولاد نباشد شوهر یک دوم از اموال وی را به ارث میبرد.
اگر زن وارث دیگری نظیر پدر و مادر نداشته باشد، نصف دیگر اموال متفوی نیز به شوهر میرسد.
در صورتیکه زن دارای اولاد و یا فرزندان اولاد باشد (زیرا در صورت زنده نبودن اولاد فرزندان اولاد وارث آن ها محسوب میشوند) شوهر یک چهارم از اموال زن را به ارث میبرد.
در صورتیکه پدر و یا مادر فوت کنند و تمامی فرزندان آن ها دختر و یا تمامی فرزندان آن ها پسر باشند، اموال ماترک به طور مساوی بین تمامی فرزندان تقسیم میشود.
در صورتیکه فرزندی پیش از پدر خود فوت شود. از ارث پدری خود سهمی نمیبرد در نتیجه فرزندان وی نیز از ارث پدربزگ خود محروم هستند، مگر در شرایط فقدان وراث از طبقات گفته شده؛ یعنی اگر هیچ وارثی از طبقات گفته شده برای اموال متفوی وجود نداشته باشد، در اینصورت دارای سهم الارث خواهند بود.
به منظور انجام مراحل انحصار وراثت میتوانید درخواست حقوقی خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی ثبت کنید.
بهتر است در این راه از تجارت وکلای زبده در این موارد نیز استفاده کنید تا با دریافت مشاوره حقوقی از آن ها بتوانید از حقوق خود بهره مند شوید.
هر شخص میتواند تا یک سوم از اموالش را وصیت کند و اگر بخواهد بیشتر وصیت کند باید وراث ایشان آنرا تنفیذ کنند.
بهطورکلی وصیت به این معناست که انسان سفارش کند بعد از مرگش برای او کاری انجام دهند یا بگوید بعد از مرگش چیزی از اموال او برای کسی باشد یا برای فرزندان خود قیم (سرپرست) مشخص کند.
وصیت باید برای انجام امور مشروع باشد. چرا که اگر برای امور غیرمشروع باشد باطل است.
وصیت تملیکی یعنی کسی عین یا منفعتی از مال خودش را برای زمان بعد از مرگش به دیگری، بهطور مجانی، واگذار کند. با این نوع وصیت، شخص میتواند تا حدودی تکلیف بخشی از اموال خود را مشخص کند. مانند اینکه وصیت کند اموالش برای ساخت بیمارستان، دانشگاه، مسجد و… صرف شود و یا اینکه به اشخاص خاصی دادهشود. البته باید به یاد داشته باشیم که شخص وصیتکننده تنها میتواند یک سوم تمام داراییهایش را وصیت کند و بیش از این مقدار را اجازه ندارد مگر اینکه ورثه اجازهدهند. منظور، یک سوم اموالی است که در زمان فوت وصیتکننده به او تعلق دارد؛ یعنی اگر وصیتکننده بیشتر از یک سوم اموال خود را وصیت کند، این وصیت بهشرطی صحیح است که ورثه میزان اضافه بر یک سوم را اجازه دهند.
وصیت تملیکی از چه مواردی تشکیل میشود؟
موصی یا وصیتکننده: کسی است که مال یا منفعتی را بهطور مجانی به دیگری برای بعد از مرگش واگذار میکند. موصی باید عاقل باشد و به سن بلوغ رسیده باشد و با رضایت واختیار خود وصیت را انجام دهد. بنابراین اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا به اجبار وصیت کند، وصیت او باطل است چرا که این وصیت با اراده و تعقل صورتنگرفتهاست و از طرفی موصی باید بتواند در اموالش تصرف کند؛ مثل این که ورشکسته نباشد.
موصیله: کسی است که به واسطهی وصیت، مالی به او داده میشود. موصی له باید هنگام وصیت موجود باشد و بتواند مالک چیزی بشود که برای او وصیت شده است .هر چند بچهای باشد که در شکم مادر است؛ اما اگر به کلی وجود نداشته باشد، وصیت برای او صحیح نیست.ولی اگر زنی بچهای را حامله باشد میتوان برای او مالی را وصیت کرد. در این صورت اگر آن بچه حتی برای لحظاتی کوتاه زنده به دنیا بیاید و سپس بمیرد صاحب آن مال میشود ولی اگر از ابتدا مرده به دنیا بیاید، آن مال به سایر ورثه میرسد.
موصیبه: مورد یا موضوع وصیت است. آن مال یا منفعتی است که مورد وصیت قرار گرفته است. این مال باید قابل انتقال باشد مثل اینکه وقفی نباشد.
وصیت تملیکی یک عقد است و مانند سایر عقود نیازمند دو طرف است تا با ایجاب و قبول واقع شود.
ایجاب وصیت تملیکی یعنی موصی با قصد و رضایت خودش اعلامکند که بعد ازمرگش مالی یا منفعتی به ملکیت موصیله دربیاید. و موصیله هم باید قبول کند تا وصیت تحقق پیدا کند. بنابراین صرف اینکه فردی (موصی) وصیت کند که بعد از مرگش عین یا منفعتی از اموالش به فرد دیگر(موصی له) دادهشود، کافی نیست. بلکه طرف وصیت، یعنی شخصی که به نفع او وصیت شده نیز، باید قبول کند. در اینجا یک استثنا وجود دارد و آن اینکه، اگر وصیت برای امور عامالمنفعه باشد مانند: وصیت به فقرا و مساکین یا قشر خاص، قبول وصیت از طرف آنها شرط نیست.
زمان قبول وصیت اهمیت دارد چرا که اگر قبول وصیت قبل از فوت موصی باشد، تاثیر ندارد و قبول یا رد وصیت پس از فوت موصی موثر است. بنابراین هر تصمیمی که موصیله در زمان حیات موصی گرفته باشد، قابل تغییر است. بنابراین اگر قبل از فوت موصی وصیت را قبول کند بعد از فوت نیازی به قبول دوباره نیست و اگر پیش از فوت موصی وصیت را رد کرده باشد، یعنی آنچه موصی، به نفعش وصیت کرده را نپذیرد، پس از فوت موصی میتواند آن را قبول کند. اما اگر بعد از فوت موصی آن را رد کرد، دیگر حق ندارد قبول کند چون با رد او، وصیت ساقط شده است و دیگر چیزی برای قبول باقینمانده است.
ردکردن وصیت تشریفات خاصی لازم ندارد. ممکن است لفظی یا کتبی باشد همینطور، صریح یا غیر مستقیم. از طرفی، موصی تا زمانیکه زنده است میتواند از وصیت خود رجوع کند. حتی اگر موصیله آن را قبول کرده باشد.
در واقع انتقال مالکیت و خروج مال مورد وصیت از دارایی موصی، به نفع موصیله، با مرگ موصی اتفاق میافتد و تا پیش از آن هیچگونه انتقالی صورت نمیگیرد. در مورد پذیرش مورد وصیت شده، موصیله میتواند فقط قسمتی از وصیت را بپذیرد، و ملزم نیست که تمام آن را بپذیرد.
آیا موصی میتواند چندین وصیت نامه تنظیم کند؟
در اینصورت باید به آخرین وصیت و ارادهی وصیتکننده عمل شود. به همین دلیل اگر وصیتکننده یک بار وصیت کند و پس از آن وصیت دیگری انجام دهد، بر اساس مادهی ۸۳۹ قانون مدنی، وصیت دوم فرد به عنوان آخرین ارادهی او ملاک عمل خواهد بود.
طرف وصیت میتواند هر کسی باشد، ممکن است ورثه باشند یا غیر از آن ها و حتی میتوان به نفع صغیر و مجنون هم وصیت کرد. اما از آن جایی که این افراد اهلیت ندارند، قبول یا رد وصیت باید از طرف ولی آنها صورت بگیرد. وقتی موصی نسبت به اموال خود وصیت انجام میدهد، بعد از فوتش، ورثه حق تصرف در اموال او را ندارند تازمانیکه موصیله قبول یا رد خود را نسبت به وصیت اعلامکند. یعنی ابتدا باید حق موصی له از اموال میت دادهشود و پس از آن تقسیم سهم ورثه صورت بگیرد. حالا اگر موصیله سکوت کند این سکوت او، نه نشانهی قبول، و نه نشانهی رد است. بلکه باید نظر خود را اعلام کند و اگر تاخیر اعلام (قبول یا رد) باعث ضرر رسیدن به ورثه شود، دادستان موصیله را مجبور میکند که تصمیم خود را هرچه سریعتر اعلام کند.
آیا میتوان وراث را از ارث محروم کرد؟
همه ما ممکن است مواردی را دیدهباشیم که فردی به یکی از نزدیکان خود گفته «از ارث محرومت میکنم» سوالی که پیش میآید این است که آیا از طریق وصیت کردن حق چنین کاری را دارد؟ پاسخ این است که خیر. در عالم حقوق امکان انجام چنین کاری وجود ندارد. هیچکس نمیتواند به موجب وصیت یک یا چند نفر از ورثهی خود را از ارث محروم کند. چنین وصیتی صحیح نیست. البته ممکن است فرد در زمان حیات خود، اموال و داراییهایش را به خواست و اراده خود بین وراث بعدی یا بعضی از آنها تقسیم و اموال را به آنان انتقال دهد. در اینصورت مالی به عنوان ترکه باقی نمیماند که به فردی که مورث دید مثبتی به آن نداشته و قصدش این بوده که دارایی وی به فرد مذکور نرسد، به وسیله ارث منتقل شود.
مطابق ماده ۳۶۷ قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحناء و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» قبض و تسلیم دو جنبه گوناگون یک حقیقت است، اقدام فروشنده در مسلط گردانیدن خریدار بر مبیع تسلیم نامیده می شود و تسلط و استلاء خریدار بر مبیع را قبض می گویند.
منظور از تسلیم همواره تسلیم مادی و محسوس نیست و شامل مفاهیم معنوی و عرفی آن نیز می باشد، بنابراین قبض مادی هم، اگر همراه با تسلط خریدار بر مبیع نباشد و او را متمکن از انحاء و اقسام تصرفات و انتفاعات نسازد، تسلیم محسوب نمی شود.
ماده ۳۶۸ مقرر داشته است: «تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد، اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد.» و برابر ماده ۳۸۳ قانون مدنی: «تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده می شود.»
مطابق ماده ۳۶۹: «تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفا آن را تسلیم گویند.»
بطور مثال تسلیم خانه و اتومبیل با دادن کلید و رفع تصرف از آن انجام می پذیرد و تسلیم زمین غیر محصور با دادن سند مالکیت و رفع موانع تصرف محقق می گردد و گاه نیز تسلیم با تراضی دو طرف انجام می شود؛ مانند موردی که مبیع پیش از عقد در اختیار و تصرف خریدار بوده و به همین علت است که ماده ۳۷۳ قانون مدنی بیان میدارد:
«اگر مبیع قبلا در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نست و هم چنین است در ثمن»
مطابق ماده ۳۷۰ :«اگر طرفین معامله برای تسلیم، موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد،شرط است نه در زمان عقد.» و همچنین طبق ماده ۳۷۱: «در بیعی که موقوف به اجازه مالک است، قدرت تسلیم در زمان اجازه معتبر است.»
برابر ماده ۳۷۲ همان قانون: «اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته باشد و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل.»
بدیهی است با عنایت به خیار تبعض صفقه خریدار حق فسخ معامله در قسمت صحیح را نیز خواهد داشت.
ماده ۳۷۴ قانون مدنی مقرر داشته است: «در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند مبیع را بدون اذن قبض کند.»
در واقع قبض عمل حقوقی مستقلی نبوده و نیاز به اذن و اراده فروشنده ندارد، پس در فروش عین معین هر گاه فروشنده مانعی در راه تصرف خریدار ایجاد نکرده باشد، او می تواند بدون اذن فروشنده نیز مبیع را در اختیار بگیرد.
برابر ماده ۳۷۵ قانون مدنی :«مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد در انجا واقع شده است، مگر اینکه عرف و عادت، مقتضی تسلیم در محل دیگری باشد و یا در ضمن بیع، محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.»
قانونگذار در این مبحث اشاره ای به (زمان تسلیم) ننموده بدیهی است که اگر در عقد موعدی برای تسلیم بیع نشده باشد، فروشنده باید آن را بلافاصله تسلیم خریدار کند.
بنا بر نظر اساتید حقوق تعیین مهلتی که برای تسلیم مبیع شرط می شود با دو طرف است و تا جایی که با انتقال مالکیت منافات نداشته باشد، ممکن است مهلت دور یا نزدیک باشد، ولی نه تنها مهلت را نمی توان چندان دور معین کرد که با مفهوم بیع تناقض پیدا کند، در هر حال باید معین باشد و احتمال کم و زیاد در آن نرود.
تعیین مهلت مجهول از جمله شروطی است که جهل به آن در ارزش بیع اثر میکند، و به همین علت باعث بطلان عقد می شود (بند ۲ از ماده ۲۳۳ قانون مدنی) پس، اگر کشاوری ده خروار گندم بفروشد تا هر گاه خواست و یا هر گاه محصول او از صد خروار تجاوز کرد تحویل دهد، عقد بیع درست نیست؛ زیرا، هر چه موعد طولانی تر باشد ارزش کالا کمتر است و چنین شرط مجهولی سبب می شود که خریدار نداند در برابر پولی که می دهد چه ارزشی می گیرد.
در مواردی که ثمن نقد است، تعهد فروشنده در تسلیم مبیع می تواند موجل باشد و در چنین حالتی، هر گاه مبیع کلی و در ذمه باشد، آن را بیع سلف یا سلم می خوانند.
برابر ماده ۳۷۶ قانون مدنی: «در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن، ممتنع اجبار به تسلیم می شود.»
همانطوری که معروض گردید، عقد بیع از جمله عقود تملیکی بوده و برجسته ترین اثر عقد، انتقال مالکیت عوضین بوده و در صورت استنکاف طرفین از تسلیم ثمن یا مبیع به حکم قانون الزام می گردند.
ماده ۳۷۷ قانون مدنی مقرر میدارد:
«هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد، در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.»؛ زیرا عقد بیع از جمله عقود معوض بوده و یکی از آثار عقود معوض (حق حبس) می باشد.
نکته قابل ذکر آنکه اگر پرداخت ثمن حال و تسلیم مبیع موجل باشد و خریدار از پردخت ثمن امتناع نماید، فروشنده حق دارد تا زمانی که ثمن را اخذ از تسلیم مبیع خودداری کند و همچنین است اگر تسلیم مبیع حال و پرداخت ثمن موجل باشد و فروشنده از تسلیم خودداری نماید، خریدار حق داری تا زمانی که مبیع را به تصرف نگرفته از پرداخت ثمن امتناع کند.
نکته حائز اهمیت دیگر آنکه در صورتیکه دادگاه به در خواست مدیون قرار اقساط میگذارد، تعیین اجل حق حبس را ساقط نمی کند.
مرگ واقعه ای است که آثار و تبعات حقوقی متفاوتی دارد، که از جمله آن می توان به ارث اشاره کرد.
ارث به کلیه اموال،بدهی ها،حقوق و وظایف شخص پس از فوت وی گفته میشود که به شخص دیگری منتقل میگردد که یکی از حقوق و دیونی که باید قبل از تقسیم ارث از دارایی کسر گردد بر طبق قانون مدنی، مالیات است.
احکام و قواعد حاکم بر ارث کمترین تغییر را نسبت به سایر قوانین دارد، زیرا قواعد آن از فقه گرفته شده است.
در این مقاله به بررسی مالیات بر ارث چیست، وراث طبق قانون مالیات های مستقیم و نحوه محاسبه مالیات بر ارث می پردازیم.
مالیات بر ارث چیست؟
برای پاسخ به این سوال که مالیات بر ارث چیست باید گفت که وراث فرد باید از اموال و دارایی متوفی فهرستی به اداره امور مالیاتی محل سکونت متوفی ارائه نمایند که با سایر مدارک لازم به شورای حل اختلاف تقدیم کنند تا میزان سهم الارث هر یک از وراث از دارایی متوفی طبق گواهی انحصار وراثت تعیین گردد.
قبل از این که سهم هر یک از وراث محاسبه شود، ابتدا بدهی های متوفی پرداخت می شود که از جمله آن ها مالیات است.
بنابراین در گواهی انحصار وراثت بعد از کسر دیون اعم از (مهریه، وام و مالیات و غیره) تعداد، اسامی و میزان سهم الارث هر یک از وراث تعیین می گردد.
وراث طبق قانون مالیات های مستقیم
برای بررسی مالیات هر طبقه از وراث ابتدا باید گفت که طبق قانون مالیات های مستقیم وراث به سه طبقه ذیل تقسیم می شوند:
وراث طبقه اول که عبارتند از: پدر، مادر، زن، شوهر، اولاد و اولاد اولاد
وراث طبقه دوم که عبارتند از: اجداد، برادر، خواهر و اوالد آنها
وراث طبقه سوم که عبارتند از: عمو، عمه، دایی، خاله و اوالد آنها
مالیات هر یک از این طبقات در یک مبلغ واحد از دارایی متفاوت است.
نحوه محاسبه مالیات بر ارث
مالیات هر طبقه از وراث، طبق تقسیم بندی وراث در قانون مالیات با توجه به ارزش دارایی که به هر طبقه می رسد، متفاوت می باشد.
تا مبلغ 5 میلیون تومان:
طبقه اول وراث (5 درصد نرخ مالیاتی است که به آنان تعلق می گیرد)
طبقه دوم وراث (15 درصد نرخ مالیاتی است که از کل دارایی که به طبقه دوم می رسد درنظر گرفته شده است)
طبقه سوم 35 درصد مالیات از ترکه کسر می گردد.
از5 تا 20 میلیون تومان:
طبقه اول 15 در صد
طبقه دوم 25 در صد
طبقه سوم 45 درصد
از 20 تا 50 میلیون تومان:
طبقه اول 25 درصد
طبقه دوم 35 درصد
طبقه سوم 55 درصد
مازاد 50 میلیون تومان:
طبقه اول 35 درصد
طبقه دوم 45درصد
طبقه سوم 65 درصد
اظهار نامه مالیاتی یک کارنامه مالی محسوب می شود که تجار، کسبه و شرکت های تجاری باید هر ساله نسبت به تکمیل و تسلیم آن به اداره مالیات اقدام کنند که بر اساس آن میزان مالیاتی که لازم است پرداخت شود، مشخص خواهد شد.
این اظهار نامه ها در گذشته به صورت کاغذی تکمیل و ارسال می شد اما از سال 1391 روند تکمیل و ارسال آن ها به صورت الکترونیکی است.